股灾、熔断、降息、降准等等等等，冰与火之歌蔓延的当下。一些重要的消息、政策，可能不经意间就会被大家给忽略。大家.十里桃源 房天下

3月12日，一则国务院发布的《 国务院关于授权和委托用地审批权的决定》悄无声息间落地。到如今，该政策已落地一周时间。

虽只是土地制度，背后，却是中国房价变局、城市格局的开端。大家.十里桃源 房天下

“土地新政”来了

俗话说，天大地大 。自古以来，土地在中国的角色无可替代。大家.十里桃源 房天下

进入21世纪，土改就一直是国家主要工作重心之一，从2015年起至今，土改历时5年，继去年有条件的允许农村宅基地有条件市场流通化基础上，终于再次有了新的突破，土地使用权利-部分下放地方。大家.十里桃源 房天下

1、将国务院可授权的基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项，授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。

2、试点将基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批事项，委托部分省、自治区、直辖市人民政府批准。大家.十里桃源 房天下

3、首批试点省份为北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆，试点期限1年。

两点总结起来，一句话，就是往后省、市级政府对土地的开发利用将更灵活，权限更大。政策主要有两个意思，通俗一点的意思：

基本农田以外的基本农业用地，往后的用地性质更换（比如改为建设用地）批准权授权省级单位（包括直辖市、自治区和）。大家.十里桃源 房天下

基本农田更改土地使用性质的权利部分下放，先北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆等地进行试点，为期1年。大家.十里桃源 房天下

这个政策一出，等于说为各个建设用地稀缺的城市开了一条绿色通道。例北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆等地。

为什么选这些省市？因为他们人口增长压力较大，土地矛盾比较尖锐，而之前对他们限制又严。现在土地新政放开，意味着什么？大家.十里桃源 房天下

接下来，新政会如何影响房价，又将怎样影响中国的城镇化进程？

个人看待此次 “土地新政”的看法：对大城市是利好，大城市规模可能更大。短期影响不大，中期影响可能会抑制平衡大城市高房价。大家.十里桃源 房天下

这次新政实际上为大城市提供了更大的扩展空间，增加土地供应。

先普及下：我国土地性质主要分国有土地和集体土地两种，国有土地主要是城市用地，集体土地主要是城郊及农村用地。大家.十里桃源 房天下

国有土地一直是“ 稀缺资源”，尤其是我国大部分城市往外发展过程中的拓展区域，反而以集体土地为主。“生态红线”、“基本农田保护线”、“城镇开发边界”等城市发展限制下，土地被越推越高。

高楼大厦、小区外就是农田的现象越来越多，城市土地价格越来越高，房价自然也越来越高。这是因为城市边界被严格限制后，可用的国有土地越来越少，而集体土地虽然便宜，但土地属性难以更改。大家.十里桃源 房天下

本来国有土地就因为需要纳缴土地出让金，建设成本高，再加上存量越来越少，土地自然稀缺，地价自然不断走高，房价也低不了。

集体土地建起来的房子虽然不需要纳缴土地出让金，但难以入市交易，审批困难。（此次新政前，各地均需要提交至国务院审批）大家.十里桃源 房天下

不管基础农业用地还是农田用地，都需要国务院审批（量大，周期长）

在很多大城市，土地开发被迫进入到“存量时代”，土地供应量主要靠旧改，城市容积率被迫提升。比如在深圳，住宅开始向高层，超高层（60甚至70层）迈进。大家.十里桃源 房天下

这种情况下，改变已经刻不容缓。尤其是新冠疫情爆发出来的大城市弊端。

人口太过密集，大城市房价居高不下，土地价格越来越高，这些其实是限制了城市规模的扩张。而现在其实我们有点想学类似东京那种。

既然人口向中心城市、大城市转移的趋势不可逆，为什么不顺势扩大城市规模？这样一来不仅居住环境得到改善，而且还能提升城市利用率。大家.十里桃源 房天下

我们其实可以简单的理解为，大城市化战略、都市圈发展，这是在开路。大家.十里桃源 房天下

想想看，假如省级政府获得更大土地审批权，他会首先照顾哪里？肯定是省会城市，或“ 副中心城市”。这些城市规模肯定会扩大。

比如北京对通州北三县的半一体化，比如上海与苏州、昆山等的半一体化。大家.十里桃源 房天下

事实上，这种策略已经在改变着如今的城市格局，一旦定型普及，接下来就是大城市房价变局的开始，会平抑省会城市特别是超大城市房价。

平抑城市房价两种策略，一是轨道交通，卫星城。二是打通建设用地与基础农业用地和农田用地渠道。这其实就是第二种。大家.十里桃源 房天下

各省市的农田会减少吗？或许会，但或许也不会，尤其是不会。大家.十里桃源 房天下

因为人口是流动的，当人口往大城市集聚的时候，流出地的建设用地就会富余，尤其是农村人口流向城市带来的大量农田荒废等。

而国家已经逐步放开农村土地流转。本质上，相当于完成了一次土地置换。一箭双雕！即打开了大城市发展空间，又守住了红线。大家.十里桃源 房天下

中国土地制度，中国楼市一大步，城市格局、房价变局的开端。

解决了大城市发展问题，为大城市提供了土地财政支持，保住了整体农业土地红线。避免了城市发展“ 香港化”的危机。国家有能人。大家.十里桃源 房天下

用地审批权的下放对省会城市、超大城市是大利好，说明未来政策（包含土地政策）会顺应农村人口和小城市人口向中心城市移动。

城市圈的布局正在一步步稳步推进。意味着大城市（北京，上海，广州，天津，重庆，成都，武汉，郑州、西安等），城市群（京津冀、长三角、珠三角、成渝城市群等）将酝酿更多机会。

总之一句话：未来中国将崛起一大批人口超2000万的中心城市，北上广深常住人口或突破3000万。越来越多的小城市可能消亡。大家.十里桃源 房天下

对楼市的影响

其实，这样做还有一个目的，可以拉动地产回暖，回归正常曲线。大家.十里桃源 房天下

毕竟，目前中国因为大公共事件对各行各业均造成了一些不利影响。看下的国家公布数据，有些话不用我说大家都懂的吧。

如果把这些聚焦到楼市上，此次土地新政重点有以下几个方面含义：大家.十里桃源 房天下

1、未来城中村改造项目会进一步加快；

2、 随着城市发展边界的扩大，旧城改造的价值会进一步降低；

3、一二线城市的远郊项目、小镇项目会进一步增多；

4、一线房企的发展方向可能掉头回大城市、中心城市；

过去，房企下沉，是因为大城市土地出让竞争越来越激烈，拿地难。现在，预期内大城市土地可能多起来，这些房企可能会掉头。

但这样的策略会造成一个不好的结果。三四线城市可能将逐步面临一场市场危机。三四线城市必然受挫，比如棚改、比如拆迁、比如新城建设。大家.十里桃源 房天下

所以给大家一些建议：

尽量不买老破小；大城市郊区可能迎来新房行情，但中小城市可能就利空；

深耕一线城市、重点二线城市坚决不动摇；非刚需尽量远离三四线。大家.十里桃源 房天下